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517宜居房產 王寧淺談房價2020/7/23 16:52:18

中國房地產的市值是 65 萬億美元,超美國歐盟日本的總值。
這是SOHO 中國董事長潘石屹去年(11 月 18 日)在的財新峰會上說出的數據。這65 萬億美元的數據到底是怎么來的呢?潘說,是網上看來的。 
潘大概是這樣算的:根據國家統計局數據,2017年新建商品房銷售金額133701億元,銷售面積169408萬㎡, 兩者相除等于7892元/㎡)
◆全國居民人均住房建筑面積:40.8㎡
◆全國總人口:≈13.9 億人
◆全國平均房價:≈7892 元/㎡
以上這三個數據均來自國家統計局。
40.8㎡/人×13.9 億人×7892 元/㎡=447.6 萬億元***。
按美元匯率算折合一下,恰好是 65 萬億美元。
這個數據到底對不對,誰也不知道,不過根據你對身邊房價的感覺來看,65萬億即使不很精確也不會太離譜。這說明一個問題:房子確實有點高。
房價上漲的黃金期已過,這點基本網民已經形成共識。
影響房價的因素,短期看政策,中期看經濟,長遠看人口。


政策方面
從國家層面看,2016年12月由中央財經領導小組在中央經濟工作會議上提出“房住不炒”。
2017年10月18日-24日,第十九次全國人民代表大會,習***強調:堅持“房子是用來住的不是用來炒的”**,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度,讓全體人民住有所居”
2018年上半年全國各地出臺樓市調控政策累計200次左右,實施限售的城市約50個。
2018年10月8日晚間,***常務會議部署推進棚戶區改造工作,明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策,商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣,要盡快取消貨幣化安置優惠政策。各地貨幣化安置大幅下調。


經濟方面
 
2017年6.9%,2018年6.6%,2019年預期6.3%,當然中國的GDP不會一直低下去。


人口因素
  從勞動年齡人口變化來看,2011年到達9.41億的高峰,之后逐年下降。


從上面可以看出,中國的房地產無論是在政策層面、經濟層面和人口層面都不再具備房價上漲動力。
從存量房來看,根據國家電網公司做一個統計,從每戶電表數據來看,一年一戶用電量不超過20度認為是“空置”。算下來,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,農村房屋空置率14%。數據可信度還是比較高的。但一年20度用電量實在太過寬泛。
根據騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯中示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國房地產報針對“一二級地產開發公司、代理行、營銷機構、二手房中介、房產電商等”房地產行業內人士的定向調查則顯示:目前一線城市空置率22%,二線城市24%。
根據西南財經大學曾做了一個全方位調查,他們的結論是,2013年全國住房空置率已經超過了22%,各主要大城市空置率全在20%上下,三線城市更是超過了23%,甚至說全國有5000萬空置房。
而后來中央黨校的周天勇教授說,2015年底,這個數字(空置房數量)可能上升到6500-8000萬套,據估計,現在空置房可能會更多。8000萬套,以每套3人算,可以住2.4億人。這也正好對應著未來15%的城鎮化率。


現在,房子這么多,房價這么貴,如上所述因素都不存在的話,總體的上漲幾乎不可能,那么剩下的只有兩個方向:維持和下跌。
當然,總體的下跌趨勢并不意味著所有的房價都會下跌,即使下跌,也會有的地方跌得少,有的地方跌得多,那么哪些地方會更加保值呢?
先看看政策方面。城鎮化是未來發展的趨勢,根據統計,發達國家的城鎮化率在75%-80%左右,而中國目前城鎮化率在60%左右。


那么約有15%的空間,對應人口總量2億左右,預計每年有1330萬人口進城,這些人會流向哪里?小城鎮還是大城市?
長期以來有兩派觀點,一派是小城鎮派,另一派是都市圈派。
持都市圈派觀點的主要以經濟學家為主,他們以美日為參考,美日韓長期均以都市圈為人口聚集的方向,這里可能忽略了幾個重要因素:第一,人口數量級不一樣,韓國日本從國土和人口不在一個數量級上,可參考性不大在。美國國土和中國相當,不過美國人口還不如中國人口的零頭多,美國3.3億人口,而中國人口前25位城市就有3億多人口,那多余的人7億人口難道也要進入到這些城市嗎?這明顯不太合理。第二,中國文化起源不同,中國文化起源于農耕文明,而美國是一個移民國家,文化背景的差異注定人口的分布也會有很大的差別。第三,美國是一個市場國家,人口的移動是一個長期自然的過程。而中國是一個政府主導的國家,人口的移動受政府影響很大。
持小城鎮派觀點的以社會學家為主。這一派扎根于中國的社會現實,特別是對三農問題理解深刻,認為遍地開花的小城鎮更加符合中國國情。相對的,對大城市抱著一種警惕的心理,擔心大城市化帶來的各種城市病、資源承載限制、社會矛盾等問題。
這兩種觀點今天看來都均有不足之處,西方國家的城市化走過了上百年的時間,而中國城市化在短短的三十多年就完成了大半,這必然會帶來的社會劇烈變遷、貧富差距、移民問題、就業問題,這都都需要時間消化,進而阻止城鎮化進程。而“蘇南模式”、“溫州模式”、“珠江模式” 這些小城鎮的發展是因為它們的地理條件良好,也無法向全國復制推廣。中西部、東北小城鎮多處于衰亡之中也是一個事實。
多年以來,中國城市化在這兩條路線中搖擺,現在的路線既不是發展超大城市,也不是發展小城鎮,而是發展城市群。
城市群設計是一個很智慧的方案,從根本上防止全國的人口只集聚在現有的省會或直轄市,同時實現全國城鎮的均衡合理分布。
現在一線城市如北京、上海城鎮化率分別達到86.35%和89.6%,幾近飽和,而三四線城市如岳陽和綿陽僅為52.29%和46.5%,從這點來看三四線城市有較大的城鎮化空間。


未來三四線城市在城鎮化過程中,將成為政策、資金的密集區,釋放大量土地,產生很多需求和機會,這將吸引更多人口回流三四線城市。
而處于城市群中的三四線城市,會有更多的發展機會,據研究表明,城區人口規模應在200萬以上(稅收才能支持較好的公共服務),最好是300萬以上(支撐較發達的公共交通,比如地鐵和航空)。但城區人口超過1600萬人口時,會有較嚴重的城市病。
因此, 人口處于300萬人口-1000萬之間,位于城市群中的三四線城市,才是未來最好的選擇,同時也是房價最保值的地方。


綏中縣,60萬人口,在其廣闊的土地面積上,縣城中心地帶還有待開發建設。房價如蔥看對誰來說,在建筑材料不斷上漲,人工不斷上漲的社會現狀中,房價呢?憑啥降
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